Actualizado el 31 de agosto de 2026 : Se corrigió el número de ley y los topes de superficie citados para la Ley del Mono, que en la versión anterior decían Ley 21.276 y 100 m² y no coincidían con la Ley 20.898 vigente. Se agregó una tabla comparativa entre esa ley y la vía general de regularización, dos preguntas frecuentes nuevas y la fuente del artículo 130 de la LGUC para los derechos municipales.
Regularizar una propiedad es inscribir en el Conservador de Bienes Raíces una construcción (ampliación, terraza, cierre de garage) que se hizo sin permiso de edificación, para que lo construido coincida con lo que dicen los papeles. Es obligatorio antes de vender con crédito hipotecario, contratar un seguro de hogar o pedir un avalúo real del inmueble, y el trámite ante la Dirección de Obras Municipales (DOM) toma entre 2 y 6 meses.
Es una situación más común de lo que parece: ampliar sin permiso, cerrar una terraza o construir un segundo piso sin actualizar los planos deja a miles de propiedades en Chile en esta condición. Acá explicamos cuándo regularizar pasa de recomendable a obligatorio, qué construcciones califican, cómo funciona el trámite y qué pasa si decides no hacerlo.
¿Qué es una regularización de propiedad?
Una regularización es el proceso legal mediante el cual se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces una construcción que fue ejecutada sin el permiso de edificación correspondiente o que no refleja el estado actual del inmueble.
En Chile, toda obra de construcción, ya sea una casa nueva, una ampliación o incluso un galpón o container, requiere un permiso de edificación otorgado por la Dirección de Obras Municipales (DOM) de la comuna donde se ubica el inmueble. Cuando ese permiso no se tramitó en su momento, la construcción existe físicamente pero no existe legalmente.
¿Cuándo es obligatorio regularizar?
Hay situaciones específicas en las que la regularización pasa de ser recomendable a ser obligatoria:
Al vender la propiedad
El certificado de dominio vigente del Conservador de Bienes Raíces debe coincidir con la realidad física del inmueble. Si vendes una casa de 180 m² construidos pero el certificado dice 120 m², el banco no otorgará el crédito hipotecario al comprador por el precio total de la casa y la operación no podrá cerrarse a menos que bajes el precio.
Al solicitar un crédito hipotecario o refinanciar
Los bancos tasarán el inmueble según su superficie regularizada. Una ampliación no regularizada simplemente no se considera en la tasación.
Al contratar un seguro de hogar
Las aseguradoras cubren solo lo que está legalmente inscrito. Una obra no regularizada queda fuera de la cobertura.
Por exigencia municipal
Algunas comunas realizan fiscalizaciones periódicas y pueden cursar multas por construcciones sin permiso.
¿Qué construcciones se pueden regularizar?
No toda construcción puede regularizarse. Para que sea posible, la obra debe cumplir con las normas urbanísticas vigentes: rasantes, distanciamientos, coeficiente de constructibilidad y ocupación de suelo de la comuna correspondiente.
Si la obra incumple alguna de estas normas, el arquitecto debe evaluar alternativas de modificación de lo construido o, en algunos casos, la demolición parcial es la única salida.
Las obras más comunes que se regularizan son:
- Ampliaciones de viviendas (dormitorios, baños, living)
- Construcción de garage o carport
- Terrazas techadas y quinchos
- Segundos pisos
- Locales comerciales adaptados sin permiso
¿Cómo funciona el proceso de regularización?
El proceso varía según el tamaño y la antigüedad de la obra. En Chile existe la Ley 20.898, conocida como Ley del Mono, vigente hasta el 31 de diciembre de 2027 según la prórroga que fijó la Ley 21.725, publicada el 1 de marzo de 2025. Simplifica la regularización de viviendas construidas antes del 4 de febrero de 2016 que no superen ciertos topes de superficie y avalúo fiscal. Para todo lo que queda fuera de esos topes se aplica el procedimiento estándar de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC).
| Punto | Ley del Mono (Ley 20.898) | Vía general (OGUC) |
|---|---|---|
| Para qué construcciones | Hasta 90 m² con avalúo fiscal bajo 1.000 UF, o hasta 140 m² con avalúo bajo 2.000 UF | Cualquier construcción sin permiso que no cumpla esos topes |
| Antigüedad exigida | Construida antes del 4 de febrero de 2016 | Sin fecha límite de construcción |
| Trámites | Permiso de edificación y recepción definitiva en un solo procedimiento | Permiso de edificación y recepción definitiva por separado |
| Vigencia del procedimiento | Hasta el 31 de diciembre de 2027 | Sin fecha de caducidad |
El proceso general, en ambos casos, sigue esta secuencia:
- Visita técnica — Un arquitecto evalúa la obra y verifica si cumple con la normativa vigente
- Levantamiento arquitectónico — Se elaboran los planos de la construcción existente
- Ingreso a la DOM — Se presenta el expediente técnico con los planos, memoria de cálculo (si aplica) y formularios municipales
- Revisión municipal — La DOM revisa el expediente y puede solicitar correcciones
- Pago de derechos municipales — Se cancelan los derechos de edificación según el valor de la obra
- Obtención del permiso y recepción final — Con estos documentos se actualiza la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces
El plazo total puede ir de 2 a 6 meses, dependiendo de la complejidad de la obra y de la carga de trabajo de cada DOM. Comunas con alta demanda de permisos, como Las Condes, Providencia o Ñuñoa, suelen tomar más tiempo que comunas con menos solicitudes en trámite.
¿Cuánto cuesta regularizar?
El costo tiene dos componentes principales:
Honorarios del arquitecto: Varían según la complejidad y superficie de la obra. Para una ampliación residencial típica, los honorarios profesionales se calculan por la cantidad de m², entre 0,65 UF/m² y 1,15 UF/m², o bien entre 2,1% y 3,8% del costo de la obra. Y si requiere proyecto de calculo estructural oscila entre 0,15 UF/m² y 0,3 UF/m², o entre 0,55% y 1% del costo de la obra adicional.
Derechos municipales: Se calculan como un porcentaje del presupuesto de la obra, según la tabla de costos unitarios que publica trimestralmente el Minvu. El artículo 130 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones fija esa tasa en 1,5% para el trámite general y 1% para obra menor; el expediente que se presenta con un informe de un revisor independiente accede a un descuento del 30% sobre ese monto.
¿Qué pasa si no regularizo?
Las consecuencias de no regularizar son concretas:
- No puedes vender la propiedad al precio que quieres con crédito hipotecario
- La tasación bancaria será menor al valor real del inmueble
- Puedes recibir multas si la DOM fiscaliza
- En caso de siniestro, el seguro no cubrirá la parte no regularizada
- Los herederos tendrán problemas para inscribir la propiedad al momento de la sucesión
Certia y las regularizaciones en Santiago
En Certia Estudio gestionamos regularizaciones en comunas de la Región Metropolitana, incluyendo Las Condes, Vitacura, Lo Barnechea, La Reina, Providencia, Santiago, La Florida y Ñuñoa, entre otras.
Partimos por un chequeo de elegibilidad: revisamos el certificado de dominio vigente, el avalúo fiscal y la fecha de construcción para determinar si el caso califica en la Ley del Mono o si corresponde la vía general. Si entra en la Ley del Mono, armamos el expediente completo, con levantamiento, planos as built e informe técnico, y hacemos la gestión ante la DOM hasta la recepción. Si no entra, te decimos cuál es la alternativa real antes de que gastes en un camino equivocado.
Cuéntanos tu caso en el cotizador y partimos por esa evaluación inicial.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa que una propiedad esté "regularizada"?
Que lo construido coincide con lo inscrito en el Conservador de Bienes Raíces y con el permiso de edificación vigente. Si tu casa tiene una ampliación, un cierre o una construcción que no aparece en esos documentos, la propiedad no está regularizada, aunque tengas escritura y contribuciones al día.
¿Puedo regularizar si no tengo los planos originales de la casa?
Sí. El arquitecto realiza un levantamiento arquitectónico de la construcción existente, por lo que los planos originales no son indispensables, sin embargo, abaratan costos de levantamiento.
¿Cuánto tiempo tengo para regularizar antes de vender?
No hay un plazo legal, pero el proceso toma entre 2 y 6 meses, por lo que conviene iniciar la regularización con anticipación si tienes planes de venta.
¿La Ley del Mono aplica para mi caso?
Depende de la superficie y el avalúo fiscal de tu propiedad. La Ley 20.898 tiene dos tramos: hasta 90 m² con avalúo fiscal bajo 1.000 UF, o hasta 140 m² con avalúo bajo 2.000 UF, siempre que la construcción sea anterior al 4 de febrero de 2016. Revisa el detalle completo en el artículo sobre la Ley del Mono.
¿Regularizar aumenta las contribuciones?
Sí, casi siempre. Al declarar los metros cuadrados nuevos, el Servicio de Impuestos Internos actualiza el avalúo fiscal de la propiedad y emite un giro complementario con el cobro adicional. Es un costo real del proceso y conviene tenerlo presupuestado antes de partir.
¿Puedo hacer el trámite sin arquitecto?
No. La regularización requiere la firma de un arquitecto, ingeniero civil o constructor civil habilitado que certifique que la obra cumple con la normativa vigente.